亿融策略网传数万套房源，公开平台将开拍仅4套！银行直供房谁在带节奏？

近日亿融策略，“银行直供房低价抛售”话题在社交平台持续发酵。然而记者调查发现，北京实际在拍房源仅个位数且全部零报名，与网络热传数据反差巨大。所谓“数万套银行直供房入市”，实为部分房产中介为制造噱头而夸大数量、以讹传讹，目的是吸引购房人“上钩”从而购买其他真实房源，同时在卖房业主中制造焦虑。

热议：网传10万套银行直供房将入市

所谓银行直供房，是指银行作为出售方，将通过司法程序取得的房产在资产处理平台上直接交易给购买者。不少中介在网上称这类房源数量庞大，价格堪比“白菜价”，引发不少关注。

“突发！银行内部流出直供房，买房像捡白菜！”“98万的房，33万就卖！房价回到2008！”记者看到，一些房产中介在短视频和网文中大肆渲染，称这是“刚需上车的绝佳机会”。有人甚至宣称：“银行卖房比市场价低20%到30%，还能贷款！”更有人将其形容为“楼市重磅炸弹”，劝业主赶紧卖房：“银行都下场卖房了，手里有‘老破小’的得早做打算。”

对银行直供房的套数，这些房产中介也是张口就来，各说各话。有的鼓吹“76万套杀入楼市”，有的煞有介事分析“6万套银行直供房，二手房何去何从？”还有的预测“年底前将超10万套”。至于为何有这么多房源，他们宣称是“断供房、抵债房激增，银行被迫亲自下场快速变现”。

以中间数字10万套来看，是什么水平？据机构统计，2024年，北京全年二手住宅成交17.6万套，是2017年以来的次高水平。而1.5万套被视为北京二手房市场的月度“枯荣线”。10万套相当于去年二手房成交量的约六成，若真集中入市，对市场将产生不小影响。

随着这些忽高忽低的数字不断发酵，不少业主和购房者心里打起了鼓。“是不是该赶紧卖房了？”“我是不是该再等等？”社交平台上，类似评论不少。

探访：平台将开拍仅4套连锁中介没房源

真像中介说得那么邪乎？记者实地调查发现，这一被热炒的概念在实际市场中难觅踪影，与网络渲染的海量房源形成鲜明对比。

记者了解到，目前全国各地的银行直供房主要通过在阿里拍卖和京东拍卖平台竞拍。11月25日，记者登录两个平台亿融策略，搜索栏里推荐的关键词就有“银行直供”，按此搜索，京东拍卖平台并无北京地区的银行直供房，阿里拍卖平台即将开拍的也仅有4套，且全部无人报名。

再翻阅阿里拍卖平台的2025年全年记录，更难言热度。记者查询看到，上线过的银行直供房，无论是住宅、商业办公，还是商铺和车位，绝大多数都以流拍告终。例如朝阳区望京东园的一处两层商铺，自今年4月起已上拍15次，均无人出价。

记者随后查询了工商银行、招商银行等多家银行的官方网站，在其“资产处置”类公告中，同样未能找到可供个人直接购买的北京房源。一位银行工作人员向记者表示：“我们确实会处置抵债资产，但数量远没有网上传的那么夸张，而且大部分都通过正规的法拍渠道进行。”

线下调查同样遇冷。链家、我爱我家、麦田等大型连锁中介均明确表示不接受这类房源的委托。一位资深经纪人向记者道出缘由：“这类房源产权状况难以核实，我们不敢轻易接手。”东城区一家小型中介门店的工作人员也表示：“网上说得热闹，但我们这片区从没接触过银行直供房。”

专门从事法拍房业务的中介机构虽然表示可以带看，但积极性普遍不高。一位从业多年的法拍房中介直言，目前北京市面上的银行直供房数量很少，月均仅十余套，且项目本身不够优质。按其所说，银行遇到断供房产，通常会优先通过成熟的法拍渠道处理。北京的法拍市场已经相当规范，而且法拍价格未必低于评估价。只有在多次流拍后，这些房产才会转为抵债资产，“也就是网传的银行直供房”。

对于网传“10万套银行直供房将入市”的说法，该中介直言不靠谱：“北京法拍房市场正常情况下月均上拍量约1000套，2024年全年成交也不到2800套。10万套，太夸张了！”

算账：银行直供房“漏”不好捡

中介所谓的“白菜价”靠谱吗？记者将阿里平台上的几套银行直供房和在售二手房做了对比。

以密云区白檀小区为例，今年11月，一套84.66平方米的银行直供房最终以97.68万元成交，折合单价1.15万元/平方米。记者走访中介了解到，同小区一套82.48平方米的二手房，挂牌价为115万元，业主105万元能卖，按此计算，折合单价1.27万元/平方米。两者相比，银行直供房的价格优势并不明显。

再看通州区兴贸三街19号院一套109.19平方米的银行直供房，一拍起拍价为137.28万元，而同小区105.26平方米的二手房亿融策略，挂牌价为135万元，业主120万元能卖。折合单价看，银行直供房更贵。

“目前北京市面上绝大部分银行直供房，起拍价是市场价的9折至9.5折。”法拍房中介曹先生向记者透露，通常法拍房起拍价是市场价的六到七折，从价格上看，银行直供房并没有优势。他进一步解释：“这类房源很难出现‘骨折价’，因为银行需要考虑自身的债权回收。前几年北京房产抵押时估值较高，现在即便市场下行，银行也不会以低于债权的价格出售。”

购房者还需考虑其他成本。银行直供房采用竞价模式，若竞拍者众多，最终成交价可能远超起拍价。此外，中介费也是一笔不小开支。记者了解到，这类交易的中介费通常为总房款的2%至3%，部分机构收费最低5万元起。以兴贸三街19号院那套109.19平方米的银行直供房为例，按机构所说，中介费为2.74万元，而普通二手房买卖中，买家通常只需支付1%的中介费。

从事二手房交易15年的经纪人老刘也向记者表示，即便不考虑目前北京市面上的银行直供房房源数量有限，“捡漏”的可能性也不大。“二手房业主是个人，可能偶尔因为着急出手变现而大幅降价，但银行作为机构，定价机制十分透明，一般随行就市，既不会明显高于市场行情，也不会轻易低价抛售。”

揭秘：房源数量和折扣大多是炒作

没有“天量房源”，更没有“骨折价”，网络热议是如何来的？经济学家马光远就在其个人公众号上直言不讳地指出了其中的“弯弯绕”：比如四川农信系统银行，实际是500套多一点，500多套经过炒作成了2.4万套，“搞得现在好像全国的银行不干金融业务了，都在卖房子，房子全砸手里边了。”

这一现象在北京同样存在。以阿里拍卖平台为例，记者查询到，今年1月1日至今，该平台上北京地区银行直供房共拍卖225场，但剔除重复上拍的房源后，实际数量仅80套左右。

调查中，记者发现，在社交平台为银行直供房推波助澜的中介，目的不外乎两个：有的渲染“楼市崩盘”，只为劝说业主尽快抛售；有的大谈“机不可失”，是想以低价为诱饵招揽客户。

“您来看看，北京有套银行直供房比市场价能便宜20万左右呢！这种房子基本不会竞价，您参拍大概率就是底价拿。”10月25日，法拍房中介小李在电话里热情地邀请记者看房。然而当记者来到该公司后，小李的态度却发生了180度转变，银行直供房“有毛病了”。按其所说，这套房源还有不到一天就结束拍卖了，价格也不是很合适，“起拍价123万元，买完房还要交税，加起来总成本快130万元了。而且这是商住房，个人没资格买，得用公司名义。”

小李转而开始向记者推荐其他法拍房源：“您看这些都在您的预算范围内，更能捡漏，住宅还不用像公司持有商住那样每年支付税费。”

用低价房源引流是行业老套路。“有些经纪人为了抢客户，对外报低价引流，等人上门再说房源已售，转而推荐其他房源。”一名业内人士透露，现在都要求经纪人做个人自媒体号，蹭热点既能吸引关注，又能向卖房业主施加心理压力，促使其接受更低报价，从而快速成交赚取佣金。

贴士：买房前弄清当“债主”还是“房主”

业内人士提示，若购买银行直供房，首要任务是厘清交易模式，辨明自己终将成为“债主”还是“房主”。

目前，银行直供房主要通过“债权转让”与“产权转让”两种形式进行。以通州区新城东里一套起拍价为140万元的房源为例，看似出售房产，实则交易标的并非房屋本身，而是“债权”。竞买人竞拍成功后，获得的并非《买卖合同》，而是《债权转让协议》。